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Une vente immobilière en Wallonie met l'urbanisme sur la table : informations notariales, permis existants, infractions éventuelles. Mieux vaut le savoir avant le compromis que le découvrir chez le notaire.
Avant la vente, le notaire recueille auprès de la commune des informations sur la situation urbanistique du bien : plan de secteur, schémas, permis délivrés, infractions constatées. Le vendeur doit, de son côté, informer l'acquéreur, et l'acte reprend ces éléments.
Les difficultés naissent lorsque la réalité du bien ne correspond pas aux permis : véranda jamais autorisée, grenier aménagé en logement, maison divisée en appartements, rez commercial devenu habitation.
J'interviens pour le vendeur qui veut clarifier sa situation avant la mise en vente, pour l'acquéreur qui veut savoir ce qu'il achète, et dans les litiges qui surviennent après la signature.
Comparer l'état réel du bien aux permis délivrés et décider quoi faire des écarts.
Contrôler, avant l'offre, les permis, le nombre de logements autorisés et l'affectation du bien.
Rédiger des déclarations et des clauses qui reflètent fidèlement la situation urbanistique.
Évaluer si une régularisation est possible, combien de temps elle prendra, et si elle vaut la peine.
Infraction découverte après l'achat : examiner les recours possibles contre le vendeur.
Lire l'extrait de la banque de données de l'état des sols et en tirer les conséquences.
Le vendeur doit informer l'acquéreur de la situation urbanistique du bien, et notamment des infractions qu'il connaît. Taire une infraction expose à des recours, parfois longtemps après la signature.
Le plus sûr est de faire le point avant de mettre le bien en vente : comparer l'existant aux permis, identifier ce qui pose question, puis choisir entre régulariser ou déclarer clairement la situation et en tenir compte dans le prix.
Un immeuble de rapport dont les logements n'ont jamais été autorisés n'a pas la valeur de son rendement locatif. Ce point se vérifie avant l'offre, pas après.
Lorsqu'un acquéreur découvre une infraction qui ne lui a pas été déclarée, plusieurs fondements peuvent être envisagés selon les circonstances : manquement à l'obligation d'information, garantie des vices cachés, dol.
Le choix dépend des faits, des clauses de l'acte et du moment où l'infraction a été découverte. Il commande aussi la manière de réunir la preuve, qui doit commencer sans attendre.
Le notaire recueille des informations administratives et les reprend dans l'acte. Il ne visite pas le bien pour comparer chaque pièce aux plans autorisés. Une infraction jamais constatée par la commune peut donc ne figurer dans aucun document.
Oui, à condition que l'acquéreur en soit clairement informé et que l'acte le reflète. Le prix et les clauses doivent tenir compte de cette situation, et l'acquéreur reprend alors à son compte la question de la régularisation.
Pas toujours, mais c'est souvent préférable : un bien en règle se vend plus facilement et sans discussion sur le prix. Lorsque la régularisation est longue ou incertaine, une information complète de l'acquéreur reste indispensable.
Présentez-moi les pièces : je vous dirai s'il y a matière à agir, dans quel délai et selon quelle stratégie.