Urbanisme

Vendre un bien avec une infraction urbanistique : ce que le vendeur doit savoir

Publié le 4 novembre 2026 par Maître Philippe Castiaux

Beaucoup de propriétaires découvrent au moment de vendre que leur bien ne correspond pas tout à fait aux permis délivrés. Parfois les travaux datent de l'ancien propriétaire ; parfois ils ont été réalisés de bonne foi, sans savoir qu'un permis était nécessaire. Pour une société qui cède un immeuble de rapport ou un bâtiment professionnel, l'enjeu financier peut être considérable.

La question n'est pas seulement de savoir si l'on peut vendre. C'est surtout de vendre sans s'exposer, quelques mois plus tard, à un recours de l'acquéreur.

Faire le point avant de mettre en vente

La première étape consiste à comparer l'état réel du bien avec les permis délivrés : plans, nombre de logements, affectation des locaux, annexes. Le notaire recueillera des informations auprès de la commune, mais ces informations ne reflètent que ce que la commune sait.

Rassemblez les permis et plans du bien, y compris les plus anciens.
Listez les travaux réalisés depuis, avec leur date approximative.
Vérifiez le nombre de logements autorisés et l'affectation de chaque niveau.

Régulariser ou déclarer

Si l'écart est régularisable dans un délai raisonnable, une demande de permis de régularisation avant la vente simplifie tout : le bien se présente en règle et le prix n'est pas discuté sur ce point.

Si la régularisation est incertaine ou trop longue, la vente reste possible, à condition que l'acquéreur soit pleinement informé. La situation doit alors être décrite avec précision dans le compromis et l'acte, et prise en compte dans le prix.

Le risque de ne rien dire

Le vendeur qui tait une infraction qu'il connaît s'expose à des recours de l'acquéreur, qui peut selon les cas demander une réduction du prix, des dommages et intérêts, voire l'annulation de la vente. Une clause générale par laquelle l'acquéreur déclare prendre le bien « dans l'état où il se trouve » ne suffit pas à couvrir une infraction volontairement passée sous silence.

Questions fréquentes

Ce qu'on demande souvent à ce sujet

Oui, si vous en avez connaissance. L'infraction suit le bien, et c'est au propriétaire actuel que l'administration s'adressera. L'acquéreur doit donc être informé.

Il peut être vendu, mais pas présenté comme comportant des logements autorisés s'ils ne le sont pas. Le nombre de logements autorisés pèse directement sur la valeur du bien et doit être vérifié avant la mise en vente.

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