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Un ancien atelier, une citerne enterrée, un remblai d'origine inconnue : la pollution d'un sol peut bloquer une vente, un permis ou un financement. Le décret wallon relatif à la gestion et à l'assainissement des sols organise qui doit agir.
Le décret du 1er mars 2018 relatif à la gestion et à l'assainissement des sols prévoit des études (étude d'orientation, étude de caractérisation) et, si nécessaire, un projet d'assainissement. Il définit les situations qui déclenchent ces obligations et les personnes qui en sont tenues, selon les cas l'auteur de la pollution, l'exploitant ou le propriétaire.
La banque de données de l'état des sols recense les parcelles concernées par une activité à risque ou par des informations sur une pollution. Un extrait de cette banque de données intervient dans plusieurs opérations, dont les ventes.
J'interviens pour les propriétaires, exploitants, acquéreurs et promoteurs, en amont d'une transaction ou face à une demande de l'administration.
Comprendre ce que l'extrait de la banque de données dit de la parcelle, et ce qu'il ne dit pas.
Déterminer si une étude est requise, par qui, et à quel moment de l'opération.
Identifier qui doit assainir et examiner les recours contre l'auteur de la pollution.
Répartir clairement les coûts et les risques entre vendeur et acquéreur.
Accompagner la procédure jusqu'à l'évaluation finale par l'administration.
Articuler les études de sol avec la demande de permis et le calendrier du chantier.
Lorsqu'une parcelle vendue est renseignée dans la banque de données comme concernée par une activité à risque, le décret peut imposer des investigations préalables. Ce point doit être identifié dès les premières discussions : il conditionne le calendrier de la vente et parfois son prix.
Un extrait se demande et se lit avant le compromis. Le découvrir au moment de passer l'acte, c'est souvent devoir renégocier dans l'urgence.
Le décret organise un ordre entre les personnes tenues d'agir. Celui qui doit assainir n'est pas toujours celui qui a pollué, et il peut, selon les cas, se retourner contre l'auteur de la pollution.
Entre vendeur et acquéreur, les clauses du contrat répartissent la charge financière. Elles ne suppriment pas pour autant les obligations que le décret impose à l'égard de l'administration.
Reconvertir un ancien site d'activité est souvent une bonne opération, à condition d'intégrer le sol dans le projet dès le départ.
Pas nécessairement. L'inscription peut signaler une activité à risque, passée ou présente, sans que la pollution soit démontrée, ou au contraire reprendre les résultats d'études déjà réalisées. Il faut lire précisément ce que mentionne l'extrait.
Une clause peut organiser la répartition des coûts entre les parties. Elle ne libère pas pour autant la personne désignée par le décret de ses obligations envers l'administration. Sa rédaction mérite donc une attention particulière.
Documenter la découverte, prévenir les intervenants et vérifier les obligations d'information prévues par le décret. Poursuivre comme si de rien n'était expose à des difficultés plus lourdes par la suite.
Présentez-moi les pièces : je vous dirai s'il y a matière à agir, dans quel délai et selon quelle stratégie.